來源：上海證券報
◎何治民
8月10日，珠海國資推出120億元規模的“收儲”計劃；8月7日，深圳宣布進行商品房“收儲”；7月29日，廣州打響一線城市“收儲”第一槍……近期，多地加入商品房“收儲”大軍。截至8月12日，全國已有60多個城市發布了存量商品房收購政策。
不過，通過“收儲”加快樓市去庫存，仍存在價格如何定、資金從何來、收益如何平衡等問題。
“收儲”資金從何而來？
“收儲”可追溯至2022年。當年7至10月，鄭州、濟南、西安、長沙、蘇州等城市探索通過城投平臺收購存量房源，將其用作人才公寓或保障性住房。彼時，城投機構收購存量房的資金來源主要為自籌和政府補貼，鄭州、濟南等城市的“收儲”方案明確“項目資金100%自籌”。
2023年1月，中國人民銀行印發《關于開展租賃住房貸款支持計劃試點有關事宜的通知》，推出了1000億元租賃住房貸款支持計劃，引導工商銀行、農業銀行等7家銀行，在2023年底前，向重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津等8個城市提供貸款支持，利率為1.75%。
2024年，樓市仍面臨去庫存壓力，用再貸款方式支持“收儲”的政策思路越發清晰。
5月17日，房地產領域迎來多項支持性政策，中國人民銀行、國家金融監督管理總局、住房和城鄉建設部等部門協力打出力度空前的政策“組合拳”。其中，中國人民銀行設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
6月3日，中國人民銀行向21家全國性銀行印發的《關于設立保障性住房再貸款有關事宜的通知》提出，保障性住房再貸款采取“先貸后借”模式，按季度發放。6月12日，在山東濟南召開的保障性住房再貸款工作推進會上，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示，金融機構發放完相關貸款后，可以向中國人民銀行申請再貸款，保障性住房再貸款額度為3000億元，年利率1.75%。
數據顯示，截至6月底，3000億元保障性住房再貸款余額為121億元。
中指研究院研究副總監徐躍進分析稱，如果按貸款本金60%發放再貸款，那么3000億元再貸款能帶動5000億元銀行貸款資金；如果按“收儲”國企20%自有資金、80%利用貸款計算，那么可撬動收購資金約6250億元。
這能否滿足“收儲”的資金需求？
天風證券估算，通過“收儲”將住房去化周期壓縮至18個月以內，大約需要約7萬億元資金。克而瑞研究中心認為，當前資金規模不足以支撐全國范圍內大規模“收儲”，達成這一目標所需資金或超5萬億元。
國金證券認為，目前地方政府發債空間有限，“收儲”需要較大規模資金，PSL、專項債、特別國債等或為樓市去庫存的重要資金來源。
“收儲”價格如何確定？
8月7日，深圳市安居集團有限公司發布《關于收購商品房用作保障性住房的征集通告》，明確房屋的征集范圍、房源需滿足的核心要求等。其中，在房源的戶型面積上，“原則上項目（房源）主力戶型面積應滿足我市保障性住房戶型、面積（65平方米以下）要求”。
“應在滿足保障房政策要求的前提下，推進存量房收購。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，深圳此次“收儲”面積相對較小，主要是因為存量收購要滿足當地對保障性住房的最低面積標準。
通告中，深圳市安居集團并未提及“收儲”價格、“收儲”資金來源等。
據悉，目前各地確定“收儲”價格有兩種模式：一是以同地段保障性住房重置價格為參考，按照基本覆蓋土地劃撥成本、建安成本等合理支出，以及不超過5%的經營利潤測算確定收購價格，代表城市為沈陽；二是以同區位商品房價格五折左右進行配售的情況推算，代表城市有西安、福州。
“配售型保障房價格是同區域商品房的50%至60%。如果要實現資金平衡，收購價格可能會更低。”李宇嘉認為，實現資金平衡是存量收購的第一原則，因此收購的多為存在保交房壓力、債務壓力和資金鏈壓力的房源。
華泰證券稱，“收儲”工作的難點在于匹配和交易，房企能否接受“收儲”價格是個未知數。
“目前還處于博弈階段。”李宇嘉稱，大部分城市的“收儲”仍處于前期摸排需求階段：一方面是符合“收儲”要求的項目數量有限；另一方面是開發商低價出售的意愿不高。
“出現博弈的原因在于供需空間錯位：一方面，一、二線城市商品房庫存較低，開發商折價出售的意愿低，但保障房缺口較大，‘收儲’需求較大；另一方面，三、四線城市庫存高企，但保障房需求不大，‘收儲’需求較小。”李宇嘉說。
“收儲”如何平衡收益？
根據政策要求，“收儲”要按照市場化原則運作，保障性住房要遵循“保本微利”原則。
國金證券首席經濟學家、研究所執行所長趙偉表示，收購存量住房的機制，可分為租賃機構收購模式、轉化為保障房模式、拆遷安置模式三類。
“在不新增地方隱性債務且‘保本微利’的情況下，收購商品房用作租賃型保障房，需要財政貼息或折價收購，用作配售型保障房則需要折價收購。”趙偉認為，與商品房建設不同，保障房建設用地通常采用土地劃撥模式，其土地成本多為安置補償支出，或明顯低于商品房建設用地采用的“招拍掛”模式。
中指院數據顯示，“十四五”期間，全國計劃籌集保租房870萬套（間），截至2023年底已籌集573萬套（間），2024年至2025年保租房籌集仍有297萬套（間）的任務規模。
“出臺消化存量房產相關政策的城市，多數將存量房產轉化為保租房。”中指院認為，“收儲”存量房用作配租型保障房，面臨租金回報難以覆蓋運營維護成本的問題。
諸葛找房數據顯示，2024年上半年50個重點城市租金回報率為2.03%。中國人民銀行數據顯示，6月新發放企業貸款加權平均利率3.65%。
中指院認為，“收儲”的資金成本在3%左右，考慮到改造、運營等成本，實際成本可能更高。“收儲”存量房用作保租房，需要財政貼息、收購價格打折等配合才能實現收益平衡。
趙偉認為，平衡成本與收益，需要對“收儲”項目進行貸款貼息，或根據各地不同租金收益率水平對存量房進行折價收購。
76歲的洪老伯兩年前開始出現“耳背”的情況，他總是覺得耳背沒必要擔憂，大聲點和他說話就好了。漸漸地，家里人和他說話經常沒有回應，晚輩們嫌交流吃力，與老人交流也越來越少，不知不覺就和洪老伯疏遠了些。
數據顯示，2023年末，我國65歲及以上人口已達21676萬人。世界衛生組織統計顯示，65歲以上老年人中約有三分之一患有殘疾性聽力損失。但據估測，中國的助聽器市場滲透率僅為5%左右，進口助聽器居高不下的價格是滲透率低下的主因。
“在不降低技術要求的情況下，我們可以做出2萬元一對的助聽器。”在閔行“大零號灣”區域的蓮谷科技園，博音聽力技術（上海）有限公司董事長江顯全的手中，是一對小巧美觀的定制機，僅有厘米長度，佩戴后幾乎無法從正面看到助聽器的輪廓。其價格相當于進口同類產品的1/5。
如何突破國外助聽器的“封鎖”？如何打造更適合中國人、更多人用得起的助聽器？江顯全形容自己闖入了“一場漫長而又艱苦的戰斗”。
“用1/5的價格，惠及剩下95%的人”
“我們目前助聽器的滲透率不到5%，這意味著100個需要使用助聽器的人，只有5個會佩戴。”江顯全說。
業內人士認為，全球助聽器市場約95%的份額被五大聽力集團占領，核心芯片與算法的技術壁壘難以突破，助聽器價格長期居高不下。每支進口高端助聽器的平均價格約為四至五萬元人民幣，不少人望而卻步。
“聽到”≠“聽清”，在助聽器真實的使用環境中，人聲往往夾雜著噪音出現。“聽清”的關鍵在于芯片與算法，想讓更多的人買得起助聽器，價格突圍最緊要的一關便是芯片。
2019年，助聽器行業的核心零部件——芯片、麥克風、受話器逐漸實現產業化的自研突破，這讓江顯全覺得“中國助聽器行業迎來了轉折點”。同年，他離開工作18年的索諾瓦聽力集團，在閔行創立博音聽力。
“讓中國有需要的人都可以買得起助聽器，并且用得上助聽器”，這是江顯全創立博音聽力的初心。然而，發工資、搞研發、開門店，輕資產科技小微企業常常面臨“巧婦難為無米之炊”，博音聽力也不例外。談到當初為何來到閔行，江顯全說“這是一片自帶流量的土地”。
2022年，博音聽力加大自營產品的研發力度，產生了新的流動資金缺口。“科研正處于關鍵期，相關的研發不能停，員工的工資也不能停。”江顯全陷入進退兩難的境地。得知企業的困難后，上海銀行在一周內完成新增200萬元信用貸款的投放，及時緩解了博音聽力的燃眉之急。
2023年，博音聽力進入新的發展階段，觸角向開設線下零售門店延伸。在“閔行區企業高質量發展專項貸款”政策支持下，資金審批周期從2到3周壓縮到1周內，博音聽力通過上海銀行獲得1000萬貸款的授信。江顯全表示，那時候剛剛在做A輪，“在A輪沒進來以前，1000萬對博音聽力來說幫助非常大”。
有了“真金白銀”的加持，博音聽力越走越穩。經過多年研發，眼下已率先沖出國產助聽器賽道、掌握核心技術且價格僅進口品牌1/3至1/5。“從面向一線城市2萬元一對的定制機，到面向大多數農村地區2000元一對的助聽器，價格能壓縮到國外同類產品的1/5。”據江顯全介紹，今年上半年銷售額超過去年全年，預計在2028年左右，博音聽力的產值將達10億元以上，成為細分賽道的頭部企業。
“做適合中國人的助聽器”
不同于英文字母，漢字發音有自己的四聲五調。博音聽力以漢語為基礎做改良，設計出符合中國市場要求的助聽器算法。有了芯片技術的加持，助聽器的使用場景也隨之拓寬，“它可以用來打電話、聽音樂、刷視頻，還能實現倒地監測”，而不僅僅只是音量的放大器。
在產品展示區的核心位置，一系列小巧而精致的定制助聽器成為了全場焦點，它們不僅代表了聽力科技的最新成果，更是博音聽力為聽損人群量身定制的“聽力處方”。
“正如醫生為患者開具的個性化處方藥，我們的定制助聽器也是基于每位聽損者獨特的聽力狀況和需求而設計的。”博音聽力相關負責人介紹。她用一個生動的比喻闡述了定制機與市面上常見助聽器的根本區別：“市面上的通用助聽器就像是保健品，雖然能提供一定的聽力輔助，但往往無法精準匹配每個人的聽力需求。而我們的定制助聽器，則更像是為每個人量身定制的‘聽力處方藥’，能夠直擊聽力損失的痛點，實現最佳的治療效果。”
來自吳涇的李女士，是博音聽力個性化定制助聽器的受益者之一。李女士因長期工作在高噪音環境中，導致雙耳出現不同程度的聽力下降，尤其是高頻聲音幾乎難以辨識。在嘗試了多款傳統助聽器后，她發現效果并不理想，噪音干擾嚴重且音質失真。
在朋友的推薦下，李女士來到了博音聽力中心。經過專業的聽力檢測和頻譜分析，博音聽力的專家團隊為她量身定制了一對助聽器。這對助聽器不僅完美貼合她的耳道形狀，還根據她的聽力曲線進行了精確調整，有效放大了她難以聽到的高頻聲音，同時抑制了背景噪音的干擾。
“戴上這對助聽器后，我仿佛重新打開了世界的大門。”李女士激動地說，“現在我能清楚地聽到鳥兒的歌唱、孩子的笑聲，甚至是遠處輕微的交談聲。這種變化對我來說是巨大的，它讓我重新找回了生活的樂趣和自信。”
為了定制服務更精準，博音聽力在許多門店開設驗配室，配備專門的驗配人員，儼然一個小小的“聽力門診”。“作為高體驗的行業，我們通過門店接收客戶的直觀反饋，在此基礎上不斷做好產品迭代。”博音聽力相關負責人介紹，目前已經形成以聽力評估、顧客體驗、售后服務為一體的一站式服務體系，200多家門店遍布全國23個省、91個城市。
從上海啟航到輻射全國，如今博音聽力將目光投向世界。如今，在企業所在地2公里外的“大零號灣”，將建設上海市養老科技產業園，研發、生產、孵化出越來越多的養老產品。江顯全打算將研發中心搬遷過來，他期待博音聽力能在產業園里獲得更多成長：“希望博音能滿足更多患者的需求，讓國產品牌走向國際化。”
來源：今日閔行