口財(cái)經(jīng)記者 張亭旺
房地產(chǎn)仍處于深度調(diào)整周期中。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，以全口徑銷售額計(jì)，10月“風(fēng)口20”房企實(shí)現(xiàn)銷售額2684.4億元，較前一個(gè)月微漲1.1%，但仍處于年內(nèi)低位。
土地市場(chǎng)上，10月“風(fēng)口20”房企新增土地價(jià)值1021.0億元，環(huán)比增長(zhǎng)49.4%。值得注意的是，仍在投資的企業(yè)以國(guó)央企為主，民企幾乎“隱身”。
2023年10月，“風(fēng)口20”房企實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額2684.4億元，相比9月（2654.5億元）微漲1.1%。整體銷售額較上月有所增長(zhǎng)，但仍處于年內(nèi)低位。
集中度方面，TOP5房企單月合計(jì)銷售額1401.8億元，占比52.2%，較上個(gè)月下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。
房企表現(xiàn)方面，10月有10家房企單月銷售額過百億，占比五成。
具體來看，保利發(fā)展和萬科地產(chǎn)是“唯二”單月銷售額突破300億元的房企，分別為361.1億元、310.2億元；華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、中國(guó)鐵建和招商蛇口4家房企，單月銷售額突破200億元，分別為275.0億元、250.8億元、204.7億元和204.5億元；此外，綠城中國(guó)、龍湖集團(tuán)、中國(guó)金茂、金地集團(tuán)單月銷售額均超過100億元。
環(huán)比增速方面，10月20家房企中“漲跌各半”，10家單月業(yè)績(jī)環(huán)比上漲，10家單月業(yè)績(jī)環(huán)比下跌。
上漲房企中，中國(guó)鐵建增幅最大，為138.0%。這一漲幅在9月環(huán)比增長(zhǎng)42.1%的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)大。
下跌房企中，降幅最大的是融創(chuàng)中國(guó)，為-51.1%。值得注意的是，融創(chuàng)中國(guó)自今年4月以來，連續(xù)5個(gè)月銷售額下滑，剛剛在9月實(shí)現(xiàn)上漲，10月又“轉(zhuǎn)漲為跌”。
整體上看，目前，樓市復(fù)蘇動(dòng)能不足、企業(yè)仍需加強(qiáng)供應(yīng)和營(yíng)銷力度以提振成交去化。
10月，“風(fēng)口20”房企中有9家拿地，較上個(gè)月減少2家，合計(jì)新增土地價(jià)值1021億元，環(huán)比增長(zhǎng)49.4%。值得一提的是，這一拿地?cái)?shù)據(jù)為年內(nèi)第二高月份，僅次于6月的1021.1億元。
集中度方面，10月TOP5房企合計(jì)新增土地價(jià)值821.7億元，占比80.5%，比上個(gè)月下降2.9個(gè)百分點(diǎn)。
房企表現(xiàn)方面，10月中海地產(chǎn)繼續(xù)大手筆拿地，10月新增土地價(jià)值達(dá)到399.0億元，遠(yuǎn)超其他房企。招商蛇口、中國(guó)鐵建和華潤(rùn)置地單月新增土地價(jià)值均超過百億，分別為111.1億元、111.0億元和100.9億元。保利發(fā)展、綠城中國(guó)、萬科地產(chǎn)和中國(guó)金茂單月新增土地價(jià)值在60億元-100億元之間。
環(huán)比增速方面，10月，除了萬科地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)和越秀地產(chǎn)，其他房企開始“提速”拿地。由于上個(gè)月拿地基數(shù)小（0.1億元），中國(guó)金茂單月新增土地價(jià)值環(huán)比上漲逾600倍；華潤(rùn)置地、中國(guó)鐵建和綠城中國(guó)也在10月實(shí)現(xiàn)翻倍式增長(zhǎng)。
從拿地房企性質(zhì)上看，9家拿地房企中，國(guó)央企有8家、民企僅有1家。
可以看出，10月拿地企業(yè)格局依然呈現(xiàn)謹(jǐn)慎、集中的態(tài)勢(shì)。且仍在投資的企業(yè)以國(guó)央企為主，民企幾乎“隱身”。
盡管“銀十”表現(xiàn)稍有遜色，但10月份各地仍在推進(jìn)市場(chǎng)優(yōu)化政策的進(jìn)一步落地，不乏多個(gè)高能級(jí)城市釋放大力度政策。
10月16日，杭州收窄限購(gòu)范圍，包括蕭山、臨平和錢塘等熱門近郊區(qū)市場(chǎng)取消限購(gòu)約束；同時(shí)，非杭州市戶籍只要有社保記錄即可在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房，購(gòu)房門檻幾乎降低為零。10月24日，上海優(yōu)化金山區(qū)三個(gè)重點(diǎn)區(qū)域人才購(gòu)房政策，對(duì)符合一定標(biāo)準(zhǔn)的非戶籍人才在滬繳納職工社保或個(gè)稅要求年限由5年降至3年。
同期，上海、北京優(yōu)化住房公積金貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，成都執(zhí)行公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”；成都、濟(jì)南、合肥等多個(gè)城市取消了地價(jià)上限等。
此外，10月，高層明確大城市推動(dòng)規(guī)劃建設(shè)保障性住房，城中村改造明確三類推進(jìn)方式。其中，中央金融工作會(huì)議提到要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
不過，由于多數(shù)城市的限制性政策已基本放開，政策頻次較9月有所減少，10月份市場(chǎng)情緒有所回落。尤其是在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，政策邊際效應(yīng)逐漸減弱，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體依然面臨一定壓力。
供給端來看，10月份，企業(yè)推盤意愿回落。克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月供應(yīng)顯著縮量，重點(diǎn)30城供應(yīng)環(huán)比下降45%，前10月累計(jì)同比下降8%。成交環(huán)比上漲9%，同比減少4%，累計(jì)同比增幅收窄0.65個(gè)百分點(diǎn)至1.58%。
克而瑞表示，市場(chǎng)修復(fù)仍有待核心城市的熱度傳導(dǎo)，當(dāng)前市場(chǎng)信心跌至谷底，加之居民購(gòu)買力不足，整體樓市還將面臨較長(zhǎng)的調(diào)整期。
“金九銀十”黯然失色已經(jīng)是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的事實(shí)。北京青年報(bào)早在9月初《北京樓市還會(huì)有金九銀十嗎？》的報(bào)道中，就采訪了多位業(yè)內(nèi)專家，普遍的觀點(diǎn)是金九銀十難以再現(xiàn)。
如今，十月份的成交數(shù)據(jù)陸續(xù)出臺(tái)，二手房方面，成交套數(shù)再次跌入1萬套以內(nèi)，成交價(jià)格也出現(xiàn)明顯下降。新房方面，限競(jìng)房集中入市，但卻陷入簽約難，整體簽約率僅有16%。
面對(duì)當(dāng)前疲軟的新房和二手房交易，未來樓市走向?qū)⑷绾文兀渴抢^續(xù)下探還是隨著大量新房源的入市，有所升溫？對(duì)此，接受采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，在政策從緊基調(diào)不變的情況下，未來兩個(gè)月整體商品房成交量?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)明顯波動(dòng)，但2018年積蓄的下拉力將有可能在2019年上半年顯現(xiàn)出來，未來兩個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)降價(jià)潮擴(kuò)大、成交趨冷的態(tài)勢(shì)。
新房：“銀十”成交量環(huán)比下跌7%
隨著10月的結(jié)束，比天氣轉(zhuǎn)冷更快的是樓市下墜的速度。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，北京的新房市場(chǎng)雖然供應(yīng)量開始增加，但成交卻明顯下降。數(shù)據(jù)顯示，10月北京新房共成交新建住宅2738套，相比9月份的2948套，環(huán)比下調(diào)7.12%。
最受關(guān)注的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目雖然進(jìn)入供應(yīng)井噴，大批房源入市，但卻遭遇成交難。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月31日，今年北京合計(jì)入市限房?jī)r(jià)項(xiàng)目共26個(gè)15982套，而網(wǎng)簽累計(jì)只有2581套，累計(jì)網(wǎng)簽比例僅16%。雖然網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有所滯后，但統(tǒng)計(jì)實(shí)際銷售也只有3成。
目前，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目出現(xiàn)區(qū)域供應(yīng)扎堆現(xiàn)象，部分區(qū)域入市超過3000套，這使得一些區(qū)域市場(chǎng)出現(xiàn)供大于求的局面，項(xiàng)目分化明顯，一些項(xiàng)目接近售罄，而部分項(xiàng)目去化不足兩成。價(jià)格方面，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目也開始出現(xiàn)了價(jià)格調(diào)整現(xiàn)象。
對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，過去兩年，北京土地供應(yīng)高峰逐漸反映到住宅房源數(shù)量上，預(yù)計(jì)后續(xù)還將有大量房源上市，隨之區(qū)位屬性較差的限競(jìng)房有可能開始價(jià)格戰(zhàn)。
不僅是北京新房交易下降，從58安居客房產(chǎn)研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來看，全國(guó)多個(gè)城市的成交套數(shù)環(huán)比交易量都出現(xiàn)了下降。例如同為一線城市的廣州，10月份成交房屋僅5111套，環(huán)比大幅下降56.8%。
價(jià)格方面，10月份58安居客統(tǒng)計(jì)的36個(gè)城市新房房?jī)r(jià)均值為16453元/平方米，環(huán)比增幅0.56%，新房?jī)r(jià)格保持穩(wěn)定。其中，價(jià)格最高的是深圳為58281元/平方米，其次是上海、北京、廣州，分別為44689元/平方米、42854元/平方米和30970元/平方米。
在58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波看來，未來兩個(gè)月商品房市場(chǎng)整體穩(wěn)定，但受到市場(chǎng)預(yù)期變化影響，房企的降價(jià)步伐會(huì)加快，一線熱點(diǎn)城市降溫趨勢(shì)會(huì)更為明顯，有價(jià)無市局面將更多出現(xiàn)在部分一線城市。
二手房：成交量不足萬套 價(jià)格跌至5月份水平
不僅是新房，今年“金九”褪色，“銀十”不見的情況在二手房的表現(xiàn)更為明顯。北京市住建委存量房成交數(shù)據(jù)顯示，今年10月，北京二手房成交量?jī)H8700余套，近半年來首次低于萬套，也是今年2月以后成交量再度回歸至萬套以內(nèi)。同時(shí)，多家房產(chǎn)中介發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，今年9月，北京二手房成交量大約1.5萬套；而10月8700余套的成交量也環(huán)比9月下降了4成。
貝殼研究院近日發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，2018年10月北京二手房市場(chǎng)繼續(xù)降溫。10月北京二手房市場(chǎng)成交絕對(duì)水平降至2017年11月水平。購(gòu)房者觀望情緒濃厚，市場(chǎng)成交節(jié)奏放緩，入市積極性降低。業(yè)主預(yù)期持續(xù)松動(dòng)，調(diào)價(jià)房源中漲價(jià)占比回落至“317調(diào)控”后低位，議價(jià)空間持續(xù)擴(kuò)大。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期松動(dòng)，買賣雙方入市積極性不高，又遇限競(jìng)房項(xiàng)目集中入市，預(yù)計(jì)11月二手房成交量?jī)r(jià)將繼續(xù)低位保持。
低溫市場(chǎng)狀態(tài)下，二手房買賣雙方入市積極性回落，新增供需低迷。10月北京二手房新增房源及客源量繼續(xù)下降，環(huán)比降幅分別為5.4%和1.4%，與3月峰值相比分別下滑48.8%和34%。10月市場(chǎng)前期受黃金周影響，總體水平較低，后期成交有所恢復(fù)，預(yù)計(jì)11月成交環(huán)比或有增加。但需要注意10月限競(jìng)房項(xiàng)目集中入市，批準(zhǔn)上市房源5000余套，環(huán)比增加33%，將分流部分二手房市場(chǎng)需求，因此，預(yù)計(jì)11月二手房市場(chǎng)成交增幅不大，均價(jià)將在當(dāng)前水平附近波動(dòng)。
價(jià)格方面，Real Data數(shù)據(jù)顯示，2018年10月北京二手房市場(chǎng)繼續(xù)降溫，成交量繼續(xù)下探，均價(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌。10月北京全市二手房成交均價(jià)為61103元/平方米，環(huán)比下跌1.2%，連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比下跌。10月成交的城區(qū)分別回歸9月之前的常態(tài)水平，在城四區(qū)占比回升的基礎(chǔ)上，均價(jià)的下跌是實(shí)質(zhì)性松動(dòng)。分城區(qū)來看，大興及通州兩外圍城區(qū)均價(jià)連續(xù)兩月環(huán)比明顯下跌，10月與8月相比分別累計(jì)下跌7.3%和5.5%。
買房人：預(yù)期持續(xù)回落 觀望情緒進(jìn)一步蔓延
10月北京樓市特別是二手房市場(chǎng)成交大幅下降超4成的原因，一方面與國(guó)慶假期網(wǎng)簽數(shù)據(jù)減少一周有關(guān)，另一方面也受9月公積金政策收緊有關(guān)。低溫市場(chǎng)狀態(tài)下，二手房買賣雙方入市積極性回落。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期松動(dòng)，又遇限競(jìng)房項(xiàng)目集中入市，購(gòu)房人可選范圍擴(kuò)大，新房、二手房供應(yīng)增加也使得購(gòu)房需求持幣觀望情緒濃厚。
許小樂表示，9月公積金政策調(diào)整后，市場(chǎng)購(gòu)買力尤其是首置剛需購(gòu)買力被進(jìn)一步削弱，同時(shí)市場(chǎng)預(yù)期受此影響進(jìn)一步回落，客戶入市積極性下降。10月新增帶看客源量環(huán)比下滑1.3%，于低位穩(wěn)定。核心500盤7天帶看比例繼續(xù)下探至7.8%。
已入市業(yè)主心理預(yù)期繼續(xù)減弱。受市場(chǎng)需求低迷影響，10月調(diào)價(jià)中漲價(jià)房源占比繼續(xù)下降至10%，低于去年同期水平，接近“317調(diào)控”以來最低值。新增掛牌均價(jià)亦呈現(xiàn)出下跌趨勢(shì)，10月環(huán)比下跌0.8%。在成交環(huán)節(jié)，業(yè)主繼續(xù)讓步，議價(jià)空間進(jìn)一步擴(kuò)大到4.6%。
業(yè)內(nèi)人士稱，雖然成交數(shù)據(jù)受到朝陽區(qū)暫停網(wǎng)簽的部分影響，但從近期二手市場(chǎng)的微觀表現(xiàn)來看，房客比持續(xù)低迷，新增置業(yè)需求后續(xù)乏力。而新房隨著后續(xù)供應(yīng)量的繼續(xù)上升，去化難度加大的區(qū)位屬性不好的限競(jìng)房有可能開始價(jià)格戰(zhàn)。
預(yù)期：降價(jià)出現(xiàn) 四季度穩(wěn)中有降
在成交乏力的同時(shí)，為了尋找出路，開發(fā)商也看上了“雙十一”的招牌。迫于銷售壓力以及未來更多限競(jìng)房入市的加壓，不少項(xiàng)目都在“雙十一”期間推出特別優(yōu)惠。據(jù)了解，北京地產(chǎn)行業(yè)正在掀起一場(chǎng)房產(chǎn)促銷熱潮——“合碩雙11光盤節(jié)”，包括萬科、保利、金地、中鐵、中糧、遠(yuǎn)洋、招商在內(nèi)的多家大型品牌房企的部分在京樓盤均有參與，優(yōu)惠樓盤數(shù)量達(dá)到50個(gè)，推出150余套特惠房源，優(yōu)惠總金額高達(dá)5000萬元。該活動(dòng)由從事房地產(chǎn)營(yíng)銷代理業(yè)務(wù)的北京合碩機(jī)構(gòu)發(fā)起，據(jù)合碩方面透露，截至目前，該活動(dòng)已吸引到數(shù)百組意向客戶，150余套優(yōu)惠房源有部分已被認(rèn)購(gòu)。
不過，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)媒體表示，上述活動(dòng)優(yōu)惠房源僅在“合碩雙11光盤節(jié)”期間，限時(shí)限量提供給購(gòu)房者，這也是北京房地產(chǎn)領(lǐng)域首個(gè)跨房企、跨區(qū)域、跨產(chǎn)品業(yè)態(tài)的優(yōu)惠促銷活動(dòng)，但這并不意味著開發(fā)商會(huì)大面積降價(jià)。“其實(shí)看著50個(gè)項(xiàng)目挺多的，實(shí)際總共150套特價(jià)房，平均到一個(gè)項(xiàng)目也就3套，在單個(gè)項(xiàng)目房源占比較少。”
即便如此，但這種促銷的方式也表明開發(fā)商當(dāng)前的去庫(kù)存壓力。那么未來樓市走勢(shì)將如何呢？ 58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，7月中央政治局會(huì)議提出“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的口號(hào)成為2018年樓市降溫的 “分水嶺”，剝離投機(jī)屬性之后，住宅也正由商品化住宅為主的市場(chǎng)向商品房、租賃住宅和保障性住宅三位一體的三元化方向升級(jí)，而四季度的調(diào)控重點(diǎn)依然是穩(wěn)定，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。張波預(yù)計(jì)，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降的同時(shí)，成交降溫依然是2018年最后兩個(gè)月的大趨勢(shì)。
(責(zé)任編輯：郭偉瑩)