重置成本法是我國最常用的財產(chǎn)價值評估方法，也是評估不動產(chǎn)中使用較多的方法。如何合理地確定不動產(chǎn)的重置成本，不同的評估人員有著不太一致的說法。本文通過對有關(guān)重置成本的規(guī)范標準的對比，進行了重置成本的各種確定方法的綜合分析，并提出了建議。不同評估標準及規(guī)范對不動產(chǎn)重置成本的表述）《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》（以下置、建造或形成與評估對象完全相同或基本類似的全新狀態(tài)下的資產(chǎn)所需花費的全部費用。重置價值有復(fù)原重置價值和更新重置價值兩種。在考慮按照復(fù)原重置或更新重置確定重置價值時，要符合替代性原則?！保ǘ顿Y產(chǎn)評估準則——不動產(chǎn)》（以下稱《不動產(chǎn)準則“第十二條重置成本法是用現(xiàn)時條件下重新購置或建造一個全新狀態(tài)的被評資產(chǎn)所需的全部成本，減去被評估資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的實體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟性陳舊貶值，得到的差額作為被評估資產(chǎn)的評估值的一種資產(chǎn)評估方法。采用重置成本法確定評估值也可首先估算被評估資產(chǎn)與其全新狀態(tài)相比有幾成新，即求出成新率，然后用全部成本與成新率相乘更新重置成本是指，得到的乘積作為評估值?！暗谑艞l對于水利工程、碼頭、橋涵、道路等不動產(chǎn)，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當根據(jù)不動產(chǎn)的價值特性和資產(chǎn)特點，通過設(shè)計概算、工程圖紙、竣工決算資料、定額標準等技術(shù)資料，結(jié)合對不動產(chǎn)的現(xiàn)場查看，了解不動產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、工程量、工程費用分攤、建設(shè)周期以及收益等情況。
第十三條重置價值是指在現(xiàn)時條件下，重新購l不動產(chǎn)評估第二十九條注冊資產(chǎn)評估師運用成本法評估不本”；“不動產(chǎn)的重置成本通常采用更新重置成本。當評估對象為具有特定歷史文化價值的不動產(chǎn)時，應(yīng)當盡量采用復(fù)原重置成本?！?《估價規(guī)范》將不動產(chǎn)的重置成本分為建筑物的“重置價格”和“重建價格”。重置價格為“采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格”；重建價格為“采用估價對象原有的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格?！保ǘΩ鳂藴室?guī)范中重置成本不同定義的分析上述規(guī)范標準中的重置成本的經(jīng)濟含義基本是一可能的公平的成本，而非實際成本?！恫粍赢a(chǎn)準則》、《操作規(guī)范》中的更新重置成本或更新重置價值與《估價規(guī)范》中的重置價格是等同的，《不動產(chǎn)準則》、《操作規(guī)范》中的復(fù)原重置價值與《估價規(guī)范》中的重建價格是等同的。不同重置成本計算方法的分析在目前的房地產(chǎn)評估中，經(jīng)常是以評估基準日同類型的房地產(chǎn)作為參照，再根據(jù)所評估房地產(chǎn)和參照房地產(chǎn)之間所存在的條件差異進行修正，得出所評估房地產(chǎn)單方造價的重置成本。
而對于道路、橋梁、煙囪、設(shè)備基礎(chǔ)等等構(gòu)筑物，目前一般是按照原設(shè)計圖紙采用預(yù)(結(jié))算編制法來獲得重置成本?！兑?guī)范說明》將采用成本法和市場比較法求取建筑重置成本的具體方法分為四種，即單位比較法(包括單位面積法和單位體積法)、分部分項法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。而工程造價人員在計算建筑工程造價時采用的重置成本求取的具體方法有概算指標編制法、預(yù)(結(jié))算編制法、竣工結(jié)算調(diào)整法、造價換算法、“工料機”價值編制法、指數(shù)調(diào)整法、單方造價比較法等多種方法。可見，工程造價所述的方法分類更為細致。但這兩種方法系列所涵蓋的內(nèi)容是一致的更新重置成本是指，對比歸納如下表：動產(chǎn)，估算重置成本時，應(yīng)當了解：1.重置成本采用客觀成本；2.不動產(chǎn)重置成本采取土地使用權(quán)與建筑物分別估算、然后加總的評估方式時，重置成本的相關(guān)成本構(gòu)成應(yīng)當在兩者之間合理劃分或者分攤，避免重復(fù)計算或者漏算；3.不動產(chǎn)的重置成本通常采用更新重置成本。當評估對象為具有特定歷史文化價值的不動產(chǎn)時，應(yīng)當盡量采用復(fù)原重置成本?！保ㄈ斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》（以下稱《估價規(guī)范》）：“2.0.21建筑物重置價格采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。
2.0.22建筑物重建價格采用估價對象原有的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格?！保ㄋ模斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范條文說明》（以下稱《規(guī)范說明“5.4．6求取建筑物的重置價格(亦稱重置成本)或重建價格(亦稱重建成本)，是假設(shè)建筑承包商根據(jù)發(fā)包人的要求完成新的建筑工程后，發(fā)包人支付的全部費用，該費用就是建筑物的重置價格或重建價格。如果建筑物是自己建造的，也應(yīng)假設(shè)全部費用與支付給承包商的相同。”不同規(guī)范標準中重置成本的經(jīng)濟含義和特點重置成本的經(jīng)濟含義與分類1.《操作規(guī)范》稱呼重置成本為“重置價值”。《操作規(guī)范》定義重置價值為“在現(xiàn)時條件下，重新購置、建造或形成與評估對象完全相同或基本類似的全新狀態(tài)下的資產(chǎn)所需花費的全部費用”。同時，《操作規(guī)范》將復(fù)原重置成本和更新重置成本稱為“復(fù)原重置價值”和“更新重置價值”。.《不動產(chǎn)準則》主張：“重置成本采用客觀成27駁資產(chǎn)評估機構(gòu)不能從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)行業(yè)聚焦《中國資產(chǎn)評估》雜志2006份湖北省京山縣人民法院的一審判決的判決書。該判決書判定“被告京山縣房地產(chǎn)管理局對原告京山騰達資產(chǎn)評估事務(wù)所為京山嘉美購物廣場和張實剛出具的資產(chǎn)評估報告拒絕確認有效的具體行政行為違法?！钡桓娌环粚徟袥Q，向上一級人民法院提起了上訴。據(jù)中國房地產(chǎn)估價師網(wǎng)站月刊登的《法院終審判決：資產(chǎn)評估機構(gòu)不能從事房地產(chǎn)評估評估人員不妨參照上述《規(guī)范說明》中的四種方法來確定建筑的重置成本。參考文獻重置成本法在房屋估價中的應(yīng)用及分析.中國資產(chǎn)評估，2003作者單位：湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司）28
