15年前，搜房網作為房地產垂直門戶網站出世，開辟出一片房地產互聯網的全新天地。2014年，搜房網全新LOGO及域名FANG.COM正式啟用，華麗變身房天下，并啟動、加強互聯網平臺、交易平臺和金融平臺三大平臺建設。

搜房網為何在高歌猛進之時轉身求“變”？搜房網董事長兼CEO莫天全做客第一財經《波士堂》，與衛明不動產營銷智庫總經理蔡為民，掌握傳媒聯合創始人簡昉，上海拙樸投資合伙人邵楠共同探討房地產發展，并首次對搜房網2014年變革公開發聲。

貼近用戶 大數據先行

1999年6月，搜房控股成立，2001年下半年開始企業擴張之旅，從1家公司到全國330家公司，搜房網用了13年的時間。

訪談中，莫天全擲地有聲：“時代和世界不斷變化，如果現在還在做和五年前一模一樣的事，理論上來說，肯定是要被淘汰的。搜房每年都在發展”。

就互聯網平臺發展來說，搜房網共進行了四個階段的重大改版，每次重大改版都緊扣當時最前沿的模式及用戶需求。第一階段的搜房網以“豐富的樓盤信息”為主要訴求點，建設完成了全國最為完整而全面的樓盤數據庫，網站的結構也圍繞這一訴求點建設，這是搜房的“信息平臺時代”。第二階段，伴隨搜房在用戶中的影響力越來越大，互聯網作為“媒體”的影響力也越來越大，搜房網隨之進入作為房地產專業媒體的發展階段，強大的資訊團隊實時報道行業變化、政策變動、市場成交消息等，為購房者和業內人士提供最權威的一手資訊，成為全國最有影響力的房地產網絡媒體。第三階段，搜房的搜索和導航功能得到強化，首頁搜索框更加醒目和便捷。同時，在這一階段，搜房網在全面、及時、準確的樓盤數據基礎上，繼續加大新聞資訊類的內容比重，鞏固搜房網作為中國房地產第一網絡媒體平臺的地位。

11月6日，搜房啟動了第四次重大改版，也正式宣告搜房網進入第四階段的發展。首頁仍然以搜索和快捷導航標簽搜索功能為主，但搜索功能得到進一步強化。搜索框占據網站第一屏極其重要的位置，讓“用戶需求一鍵直達”，“三步”之內找到自己需要的內容。同時，圖片元素占比八成也是此次改版的一個重要特征。從整體內容來看，搜房網在原來強大的媒體平臺基礎上，大大改善了用戶體驗。新頁面增加了用戶訪問足跡，通過記錄用戶訪問內容偏好，完成“信息找人”的嬗變過程。

其實，早在3年前，搜房網便開始大數據的研發應用。 “我們可能不知道你是誰，但是你看過什么房子，想要什么房子，我們都能通過數據知悉，等到你下次登陸搜房網的時候，我就會把合適的房源推送到你面前?！?莫天全說。

變身房天下 三大平臺支持產業發展

2014年，搜房網的變化不僅僅是內部產品優化和智能化。

7月18日，搜房網啟用全新域名FANG.COM，并推出全新品牌“房天下”。隨后，相繼入股國內知名房地產代理機構世聯行、合富輝煌、同策，同時還宣布與21世紀不動產形成戰略合作。

節目中莫天全坦言：“搜房作為一個互聯網公司，一定是要發展的，不能只停留在15年前的垂直門戶網站。我們要從信息平臺延伸擴張到交易平臺，再到金融平臺，這是三到五年內的轉型事情，這三個平臺就會支持整個行業發展，也能支持中介公司發展。”

這是搜房網全新的戰略轉型部署，但莫天全的眼界并不僅限于此。

莫天全稱，“信息平臺”、“交易平臺”、“金融平臺”三合一，輻射到的是整個行業。通過搜房網互聯網優勢和金融平臺的有力支撐，解決房屋買賣過程的一切問題，讓購房者在搜房網上買房更快捷，有保障；讓開發商、經紀公司和經紀人獲得更多房源和客源，通過系統平臺24小時結傭。

“搜房從來不是中介的敵人”

搜房網轉型的核心要點是“關注用戶的真實需求，離購房者更近”，但在外界看來，卻并非如此。

現場觀察員直接逼問：“搜房網到底要不要自己做中介？”

莫天全說：“搜房從來不是中介的敵人，而搜房網要做中介也是外界對我們的誤讀。”

他表示，針對二手房，搜房網正在推行三重保障以及“真房源”計劃。“三重保障”即是房款保障、產權保障、物業交割保障，最終目的是保障買賣雙方的利益，而其中最受益者將是中小中介。搜房網能為中介提供一個可信賴的平臺，讓其在市場上成長、發展。

除此之外，搜房網為經紀公司、經紀人、用戶提供一系列移動產品，如搜房幫、買二手房、我要賣房、我要出租等，直接將買賣雙方拉進交易環節，與客戶直接對話，“簡化中間環節，縮短交易時間，提高交易效率”。

節目現場，談及轉型路上的困難及壓力，莫天全表現得頗為云淡風輕。他說：“要以平常心態面對變化，面對變革，而且最好是主動的、大動作的推動這些變革，參與其中，因為這個過程才是價值的體現。”

附：《波士堂》節目簡介

《波士堂》是國內第一檔商業脫口秀互動電視節目，它由上海第一財經頻道、東方衛視等聯合打造的，節目打破以往電視財經節目嚴肅有余的紙媒化傾向，將輕松、睿智、人性化、平民化的電視表達手段充分融入到節目中來，還原人物本色，分享BOSS的個性魅力、商業智慧和人生哲學。節目既輕松幽默，又具思考張力。

該節目每期以一位企業界重量級的商界精英為主角，同時邀請3位來自企業界、文化界或演藝界的知名人士組成觀察員團，構成立體的話語互動體系，從不同角度觀察、不同層面展現企業家的個人性情、商業傳奇和精彩人生，觀眾看到的不是一個乏味的商業機器，而是一個真實生動、充滿挑戰精神的企業家形象。

陷泥潭的中概股“先驅”

時至2022年的今天，全球資本正在不遺余力地造空中概股，而作為第一批赴美上市的中概股之一的、曾經國內“響當當”的房地產門戶網站「房天下」（曾用名“搜房網”，NYSE：SFUN，后因商標糾紛敗訴，于2014年更名為“房天下”，本文以更名時間為界，對「房天下」采用“搜房網”和“房天下”兩種不同的稱呼），由于未能及時向美國證券交易委員會提交截止2020年12月31日止的年度報告而收到紐約證券交易所（以下簡稱“紐交所”）的警示函，此之后無再對外發布財報，亦未進行私有化，明顯已不符合《紐約證券交易所上市公司手冊》中“持續上市”的要求。早在2010年9月17日在紐交所上市敲鐘的「房天下」，又是因何走到如今身陷囹圄的境地呢？

天之驕子莫天全

說到「房天下」，當然離不開創始人莫先生，莫天全。

1964年 出生于廣西桂林市灌陽縣；

1984年 學士畢業于華南理工大學機械系；

1989年 碩士畢業于清華大學經濟管理干部學院；

1988年－1990年 參與國務院發展研究中心中國產業組織改革研究組，并為此獲得中國經濟學最高獎“孫冶方經濟學獎”；

1991年 赴美攻讀美國印第安納大學經濟與管理博士學位，獲經濟學碩士。

1993年 任道瓊斯Teleres亞洲及中國董事、總經理；后任美國亞洲開發投資公司（ADF）執行副總裁；

1996年起 任中國房地產指數系統秘書長；

1999年 在高盛投資銀行Goldman Sachs和國際數據集團IDG的支持下，正式創立搜房資訊有限公司，運作的搜房網已成為全球最大的房地產網站；任搜房控股有限公司董事長。

2017年6月，廣西壯族自治區工商聯第十二屆執行委員會副主席。

2019年1月21日，莫天全將辭去房天下CEO之職，只擔任董事長一職。第十三屆全國政協外事委員會委員。

2019年6月11日，房天下旗下中指控股分拆上市，登錄納斯達克交易所，代碼CIH，莫天全擔任中指控股董事長一職。

看完上述莫先生的個人履歷，網友們幾乎可以100%肯定，此人必成功！沒錯，草根出身、名副其實的學霸，再加上“任職于華爾街巨頭”，“高盛投資”等一系列光環加持，適逢國內房地產商品化開啟及騰飛之時代背景，涉足房地產數據研究，在莫天全先生創辦搜房控股的年代，對他來說簡直是天時地利人和：當機會來臨的時候，自身已經做好了充分的準備。也正式做了充足的準備，這頭“豬”差點飛出了地球。

曾經的巨頭「搜房網」

屏幕前的讀者們，也許您會跟老李說：“好漢不提當年勇”，那咋們看看今天的Alexa查詢的全球網站數據，房天下網站（包含app接入訪問量）目前全球排名1028位，中文網站排名29位，在房產網站中排名第1位，預估日均訪問IP量40.5萬。

而根據app下載數據顯示，iphone系統「房天下app」下載量，近30天日均下載量為4312次。如果按這個平均下載量乘以365天來計算，一年的下載量就是1573880次，這是單純iphone手機系統的下載量，不包含ipad和安卓。

如下圖，如果放長看近一年「房天下」在iphone系統下的下載量，則可見呈振蕩下挫的走勢。

上述這么“差勁”的訪問數據，是發生在當下這個移動互聯網“滿天繁星”的2022年，老李現在邀請大家坐上哆啦A夢的時光機，回到「搜房網」創辦的1999年。

這一年，國內第一代網民，終于可以扔掉那個嘎子嘎子響的撥號上網卡，用上了國內第一代家庭寬帶ADSL，享受高速網上沖浪體驗，那個年代，國內知道什么叫“互聯網”的人只是那么一小撮，那個年代，廣州市海珠區中山大學附近一個叫“富景花園”的樓盤一手樓單價是3000元/平方左右，現在這個樓盤二手單價大約是45000元/平方上下。就在這么一個互聯網與房地產均被按下了“氮氣加速”鍵的年頭，天之驕子莫天全先生帶著他一手創辦的「搜房網」乘坐上“東風號”列車一路高歌，并于2010年成功登陸紐交所，當時共發行2933238股美國存托股票（ADS），每股定價42.50刀，開盤價67.00刀，比定價上漲57.65%，據當時「搜房網」公布的公司規模：“擁有近5000名員工，業務覆蓋中國106個城市，在全國63個城市擁有分公司和辦公室?！?/span>

就在剛剛的2022年2月份最后一天，房天下董事長莫天全辭去董事長，由代建功接任，宣布著，一艘曾經的互聯網航空母艦已經被診斷為“回天乏術”。那么，從搜房網上市的2010年至今天2022年的12年間，搜房網都做錯了什么，把自己送進急癥室呢？了解這些「搜房網」的失誤，對于準備創業，或正在創業、職業經理人的您，或許有些幫助。

從“純粹”到“復雜”

（1）純粹

一個純粹的人，往往活得輕松、簡單，一旦專注于某件事情，往往會獲得成功，早期的「搜房網」亦是如此純粹，在市場上需要有一個房地產整合信息平臺的這個節點上，它成功把買方、承租方、開發商、中介經紀人粘合到「搜房網」上：（1）為買方提供一手房、二手房信息，（2）為租客提供出租方信息，（3）為開發商提供信息發布和推廣平臺，（4）為房地產中介經紀人提供二手房出售和出租屋信息發布端口，（5）對網站訪問數據進行分析并提供給需要的機構。搜房網此時的“純粹”，在于它純粹做一個整合平臺，為各方服務，解決各方需求，大家需要它，它也需要大家，互相成就。正是它的“純粹”，我們并不需要討論太多，而「搜房網」一步一步變得復雜和貪婪，直至今天的無法解脫的局面，更值得我們探索。

（2）復雜

「房天下」的錯誤No.1：因制造內卷而被用戶起義

當年“內卷”一詞尚未問世，房天下已經來了這么一波操作：當時經紀人發布端口“搜房幫”，每個付費端口可發布40條房源信息，月費是150元/端口（數字可能有誤差，但并非本文關注點），那么有一天，“搜房幫”需要創造更高業績，于是推出了80條房源信息的端口，月費是250元/端口。以彼時的房地產市場來說，這100塊又算什么東西，于是，中介公司和經紀人為了搶占網絡房源占有率，都紛紛開通了80條的升級版本，此時，對于中介公司和經紀人來說，錢給多了，但效果沒變啊。于是，120條版本出現了......

房地產市場并非永遠都是那么紅紅火火，雖然大家當年還不知道有個詞叫“內卷”，但都是有商業上的辨別能力的，這明擺著就是個坑，費用不斷提高，產品質量沒變化，服務質量沒變化，效果沒變化，那咋整？不跟你好了！?。?/p>

這個是客戶全面的反抗啊，如果只有一家、兩家反對你（搜房網），那可能有誤會；多家反對你的話，那你要好好思考一下；全部反對你，那明顯是你（搜房網）有問題嘛！無論作為一個單獨的個人，還是一個企業，三省吾身是必須的，「搜房網」遭遇全面反對的景象，它不但沒有“三省”，還選擇了走不尋常路。正所謂“一步錯，步步錯”，這時「房天下」一次做了兩個錯誤決定。

「房天下」的錯誤No.2：報復

「房天下」的錯誤No.3：既當球員，又當裁判

雖然這句話出自于足球，但已廣泛應用在社會各方面，動了合作方“奶酪”的不公平行為。此時進入2014年前后，「搜房網」已更名為「房天下」，域名變更為fang.com，本來充當平臺角色，撮合多方交易，別人之所以相信你，一方面是你能滿足對方的需求，另一方面，是大家沒有利益糾紛。 然而，自從被全面抵制后，「房天下」開啟中介經紀業務，高底薪挖角中介公司的經紀人，推出0.5%傭金，給予經紀人高達80%的提成?！阜刻煜隆孤暦Q此次改革為：“革中介的命”、“去中介化”，企圖取得道德制高點，拉攏市場買家，展開“報復”行動后。而后，「房天下」更利用網站400電話截流的意向客戶電話進行中介業務，雖然，這時候還有部分中介公司是繼續跟「房天下」合作的，這些客戶，是中介公司和經紀人支付了端口費，在「房天下」平臺發布二手房信息然后獲得的客戶咨詢，本應數據經紀人的資源。但既然撕掉了面具，也無需再多顧忌，反正我有了客戶電話號碼，我就用來為我「房天下」開展中介業務。

結果「房天下」“革中介的命”行動成功嗎？

一個行為，開始于不道義，也注定終結于不道義。高底薪挖來的經紀人，他們相當一部分是貪圖這個底薪的，而即使真的促成交易，那0.5%傭金里面屬于「房天下」的其中20%的部分，也不足以承擔整個團隊用工成本、場地、管理人員工資、營銷費用等開支，短時間用金錢換來的龐大銷售隊伍，非但不能高效地進入“戰斗狀態”，而成為了“拖油瓶”。

2017年，房天下關閉所有二手門店，正式宣告轉型失敗。

「房天下」的錯誤No.4：病急亂投資

正當2014年「房天下」被中介公司全面抵制之時，為了保障自己二手代理業務的正常開展，「房天下」戰略了世聯行、合富輝煌、同策等代理商，“以投資換流量”，深度綁定中介公司，讓他們的經紀人繼續使用「房天下」端口上架二手房源。但是，一方面，莫天全先生低估了這整個事件的影響，整個門戶生態系統里面，其中一環突然大幅減量，這無疑是對生態系統的破壞，最終這個生態還可以重新平衡嗎？結果已經寫在「房天下」的歷史里面：不可以。

根據「房天下」公開的財報顯示，在其大力開展二手業務的2016年，巨虧1.7億美元。無論是投資人們、抑或是莫天全先生，均要掏出巨資以填補虧損，這生意哪能做得下去？另一方面，投資歸投資，進入到2014年這個移動互聯網群雄逐鹿的年頭，投幾個，中一個，都可以換來今天數百倍的回報，就這么投了一批夕陽行業（從來都不是朝陽好吧-.-）的中介公司，雖然，美其名曰戰略投資，可是這筆投資是為了挽救戰略失誤的「房天下」，那就造成一系列的錯錯錯，錯上加錯，錯完又錯。

「房天下」的錯誤No.5：不創新，不研發，吃老本

早期，大多數的網站，都靠購買搜索平臺關鍵字來獲取流量，那意味著，獲客成本高。那么，網站本身就必須要有能留住客戶的核心競爭力?！杆逊烤W」創辦于1999年，那時候的核心競爭力，就是他的“速度”，早早就布局房地產綜合門戶，使得「搜房網」成為了“唯一”。然而對于產品來說，十幾年不變的「房天下」，又怎能留住這個時代的網民？十幾年前，在房產網站上的二手房源大部分都是虛假的，十幾年后網民還會買賬嗎？十幾年前，社會獲取信息的渠道少，十幾年后，我們通過語音喚醒手機AI就可以獲得我想要知道的信息。失去用戶，就意味著進入急癥室，那么房天下靠什么在急癥室里續命呢？

根據房天下2019年財報及未經審計的2020年財報顯示，市場、銷售和管理費用分別高達1.73億及1.63億美元（上圖紅線部分），分別占據營業額的78.63%和75.46%，什么是“市場”、“銷售”費用呢？說明白了就是搜索平臺買“關鍵字”，和“app下載排名”，這就是「房天下」續命之藥方。而連續兩年的研發費用為0！零！作為一家互聯網科技公司，研發費用為零！

「房天下」的錯誤No.6：不務正業

如上所述，作為一家互聯網科技公司，不但不對產品進行研發，反而到處涉獵，結果只會一事無成，坑了自己，坑了股民。

不務正業之一：2015年，開展中介業務，搶自己客戶飯碗。

不務正業之二：2014年，開展金融小額貸款業務。

有很多企業都不務正業，但是「房天下」偏偏“務”兩門萬萬不該碰的副業，一是搶人飯碗、動人奶酪，那還是一路追隨自己的忠實客戶，二是傷天害理的小額貸。你說，你說這「房天下」，我們應該如何去評價ta所走的路？

棄車保帥

2019年1月21日，莫天全將辭去房天下CEO之職；

2019年6月11日，「房天下」分拆中指控股（CIH）獨立上市，莫天全擔任中指控股董事長；

2022年2月28日，莫天全辭去房天下董事長，由代建功繼任。

此時此刻，除了股份，莫天全先生已與「房天下」無任何關系。帶領房天下披荊斬棘23年，莫先生累了，奮斗過，努力過，無悔便無憾。

「房天下」何去何從

我們從「房天下」財報中找出了這樣一條重大信息披露（如下圖），是指定會計師事務所畢馬威指出了一個“重大弱點”；

而后來就是文初提及的，「房天下」因延期未公開2020年第四季財報（如下圖），被紐交所發函催告。

再之后，便是2021年10月28日，「房天下」更換會計師事務所。

從上述一連串事件看來，以大白話說就是：貌似是有某些財務問題，無法向紐交所交功課，原會計師事務所也搞不定，換一家來試試。

也許屏幕前的吃瓜群眾，您會問：這時候不是應該私有化退市嗎？如果我是莫先生，我會告訴你：不想為將死之企業浪費金錢。

很可能，不久的將來，房地產江湖上再無「房天下」。